La copropriété face à la crise sanitaire.

Le report des assemblées générales et le terme du mandat du syndic.

Dans l’impossibilité de tenir les rassemblements en assemblée générales des mesures viennent adapter le dispositif légal.

La loi numéro 2020–290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance.

Ainsi, l’ordonnance numéro 2020–304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et au contrat de syndic de copropriété détermine dans son article 22 des conditions de report du terme du mandat de syndic.

Quels sont les contrats concernés par le report :

L’article 22 de l’ordonnance vise les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

(L’état de l’urgence sanitaire ne doit pas être confondu avec la période de confinement il consiste en une durée légale qui est fixé par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 pour une durée de deux mois c’est-à-dire du 25 mars 2020 au 25 mai 2020)

Donc l’article 22 vise les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Quelles sont les modalités du report du terme du contrat :

Les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 sont automatiquement renouvelés et cela dans les mêmes termes que le contrat initial, sauf la durée qui expirera à la date de la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, date qui devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence c’est-à-dire avant le 24 novembre 2020.

Cette ordonnance porte plusieurs vides juridiques car d’une part ne considère pas les contrats dont le terme se situe après le 25 juin 2020. Or grand nombre de contrats de syndics sont périodiquement bornés au 30/06 donc ne bénéficieront pas du report. Pour autant l’organisation d’une assemblée générale de copropriétaire avant le 30/06 semble très compliquée. En l’état de ce texte et en l’absence de prorogation de l’état d’urgence, l’ensemble de ces contrats se trouveront dans la situation très délicate de ne pouvoir être renouvelés ce qui entraînera des risques de carence et d’administration judiciaire liés.

D’autre part, ce texte n’indique pas les modalités de re convocation des assemblées qui ont dû être annulées, laissant entière la question de ce formalisme (délais normaux), renvoi de la totalité de la documentation jointe.

Enfin l’ordonnance ne prévoit rien quant à la prorogation ou au renouvellement des mandats conseillés syndicaux qui se trouveront tout autant expirés.

L’organisation des réunions du conseil syndical

L’organisation des réunions du conseil syndical a dû être entièrement réadaptée par voie de réunion en audio conférence ou en visioconférence. Les nouvelles habitudes se prennent même si elles peuvent paraître un peu plus compliquées pour ceux qui y sont le moins habitués.

La propreté des immeubles les concierges et les employés d’immeubles

Pour ne pas amplifier le risque épidémique par la dégradation de l’état sanitaire et de la salubrité des immeubles, les activités de propreté des parties communes et de gestion des déchets ménagers doit bien sûr être maintenues dans les copropriétés.

Ces activités lorsqu’elles reposent sur des emplois de concierge ou d’employés d’immeubles obligent particulièrement la copropriété car elle est directement employeur et à ce titre responsable de la santé de la sécurité de ses salariés.

L’évaluation des risques :

Le changement des circonstances résultant de la crise sanitaire doit être pris en compte dans les mesures de prévention. Aussi, le syndic, représentant de la copropriété devra s’assurer que les mesures qui sont habituellement mises en œuvre sont toujours adaptées à la protection des salariés contre le risque de contamination.
Concrètement cela passe par une réévaluation des risques. Il s’agit de refaire le point sur l’ensemble du poste de travail et de réadapter ou de limiter tout ce qui peut être un risque de contamination. Par exemple mettre un écran plastic sur le guichet d’une loge, ou créer une distance d’éloignement, modifier les permanences de conciergerie pour qu’elles se tiennent en travail à distance, ou encore fermer l’accès à la loge, reporter les activités qui nécessitent l’emploi de gros matériel et qui impliquerait des manipulations à plusieurs. Espacer les postes de travail pour éviter la promiscuité, organiser la rotation des équipes de nettoyage dans les lieux communs, réadapter les horaires pour limiter les risques de croiser des habitants dans l’immeuble, réaliser les chargements et déchargements de camions par une seule personne en s’assurant de la mise à disposition d’aides mécaniques. Pour les sites employant plusieurs salariés fractionner les pauses afin de réduire les croisements et la promiscuité dans les salles de pause.

Les règles de distanciation et les gestes barrière :

L’employeur devra aussi informer le salarié de l’obligation de respecter les règles de distanciation (1 m minimum) et les gestes barrières :

1. Se laver très régulièrement les mains 
2. Tousser ou éternuer dans son coude ou dans un mouchoir 
3. Utiliser des mouchoirs à usage unique et les jeter 
4. Saluer sans se serrer la main, éviter les embrassades

A noter qu’un point d’étape relatif au travail des gardiens et employés d’immeubles a été réalisé dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, par les organisations patronales le 18 mars 2020. Il précise : « que le port du masque n’est pas nécessaire et que le lavage des mains s’effectue de préférence à l’eau et au savon, l’emploi de gel hydroalcoolique n’étant qu’un substitutif. S’agissant des équipements individuels de protection les équipements individuels de protection habituels sont à utiliser, notamment des gants ménagers en fonction des tâches à réaliser. Il appartient à l’employeur ou son représentant de s’assurer de leur existence en nombre suffisant et de leur état tandis que le salarié doit avertir l’employeur suffisamment tôt des besoins de renouvellement. »

Le salarié peut-il exercer son droit de retrait ?

Dans le cas où l’employeur n’aurait pas remis les informations et moyens de sécurité précités au salarié, celui-ci pourrait exercer son droit de retrait.
Par exemple et si les parties communes de la copropriété ne disposaient pas d’un point d’eau, le salarié ne pourrait pas se laver très régulièrement les mains, dans ce cas il faudrait lui fournir le gel Hydro alcoolique, et en l’absence de cette fourniture le salarié pourrait exercer son droit de retrait. A contrario l’absence de masque ne constituerait pas un motif de droit de retrait.

Les travaux et interventions techniques les entreprises extérieures

Le principe ici étant que tous les travaux qui pourront être différés devront l’être.
Les nécessités techniques liées à l’urgence comme par exemple de la serrurerie cassée, la réfection d’une canalisation fuyarde, un ascenseur en panne ou une VMC défaillante doivent être réparés. Dans ces cas des entreprises pourront être missionnées et pourront intervenir bien sûr dans le respect des règles de distanciation et des gestes barrières.
Par ailleurs les entreprises de propreté peuvent et doivent-elles aussi continuer d’intervenir y compris dans le cas de remplacement d’un concierge qui aurait fait valoir son droit de retrait. Reprenons ici l’exemple du point d’eau manquant avec l’absence de gel hydroalcoolique, sur lequel l’entreprises pourra organiser et fournir plus correctement le nécessaire à la sécurité de ses salariés.

Les visites de la copropriété et les réunions d’expertises

En cette période de crise sanitaire, de confinement, et d’exode des habitants, les vérifications du syndic induites par ses missions relatives à la conservation et à la garde de l’immeuble constituent des déplacements à caractère indispensables. À ce titre elles constituent des déplacements qui ne peuvent être différés. La visite doit être rapide et s’effectuer dans les conditions de sécurité sanitaire de distanciation sociale et gestes barrières. Aucun contact social ne doit avoir lieu. Les thèmes de la visite doivent être recentrés sur la nécessité de la période :

• Contrôle de la sécurité des immeubles à l’intrusion 
• Contrôle bon fonctionnement des éléments d’équipements en particulier les témoins VMC nécessaires au renouvellement de l’air. 
• Contrôle de propreté 
• Contrôle de la gestion des containers et ajustement du service en fonction des indications de l’organisme de collecte liées de changements de circonstances.
• Contrôle du respect des consignes sanitaires par les employés de l’immeuble.

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On pourra toutefois distinguer deux situations : 

• Soit l’immeuble à un ou plusieurs contacts sur place avec qui le syndic peut organiser une visite en télé distance. 
• Soit l’immeuble ne dispose d’aucun contact sur place et le syndic doit s’y déplacer, pour les raisons de surveillance liées à ses missions de garde et de conservation.

Concernant les expertises portant sur des sinistres affectants les parties communes, d’ores et déjà les experts d’assurances privilégient les expertises à distance.

L’accès et les autorisations de circulation dans les parties communes.

L’article 3 du décret du 23 mars 2020 interdit tout déplacement de personnes en dehors de son domicile.
La question peut se poser quant au déplacement d’une personne à l’intérieur des parties communes d’une copropriété, comme dans les parcs ou les jardins communs, ou dans le hall de l’immeuble ou encore dans des locaux communs.
Il faut rappeler que les parties communes de l’immeuble constituent une propriété privée indivise à l’ensemble des copropriétaires. Les déplacements en propriété privée n’entrent pas dans le périmètre du décret. Par conséquent en l’état des textes, ils ne peuvent être interdits par l’autorité publique. Les services de police ne sont donc pas fondés à verbaliser un copropriétaire qui n’aurait pas rempli une attestation pour se déplacer dans le parc de la résidence.
Seuls les copropriétaires pourraient décider d’un modificatif du règlement de copropriété pour organiser de telles interdictions. Bien entendu la période ne permet pas de se retourner juridiquement sur de tels modificatifs, mais on peut penser que dès lors que le confinement sera levé et que les assemblées générales seront permises, des résolutions de ce type trouveront écho dans les ordres du jour des assemblées. Pour l’heure on ne peut que rappeler à chacun la responsabilité et le civisme et les règles de respect et de prévention des troubles de voisinage qui imposent que l’on reste chez soi.

Le paiement des charges de copropriétés modalités, les demandes de report