Bien comprendre les charges de copropriété.

Conférence 8 novembre 2016

17h00 Salle Sénéchal – 17 rue de Rémusat 31000 TOULOUSE

Présentation des intervenants :

Me Francois Axisa Avocat Ancien bâtonnier, Xavier MARTIN administrateur de biens.

Introduction autour des notions de base (rapide)  et de l’annonce du plan de la conférence :

• Qu’est-ce qu’une copropriété ? (art 1 de la loi 10 juillet 1965)
• Son objet – conservation et administration de l’immeuble. Les charges qui en résultent. (art 10 de la loi 10 juillet 1965)
• L’obligation de participation aux charges (art 14 de la loi 10 juillet 1965)
• Les différents types de charges (Les provisions budget – travaux – les avances tréso fonds travaux) Article 35 décret du 17 mars 1967)
• La notion d’exigibilité. Le rôle de l’assemblée et le vote qui construit cette exigibilité.
• Quelles sont les règles pour leur répartition (art 10 de la loi 10 juillet 1965)
• Quelles sont les règles de tenue des comptes du syndicat (Arrêté  14 mars 2005)
• Le traitement de l’impayé- les moyens de recouvrement
• La procédure d’alerte (Art. 29-1 A, 29-1 B et 29-1 C de la loi du 10 juillet 1965)

Il sera donc traité du cadre juridique, de la pratique et du contentieux pour ce qui concerne :

1. La détermination des charges.
2. Les majorités de votes pour chaque type de charges.
3. Le recouvrement des charges

I – La détermination des charges

A- La nature des charges

1. Les provisions et la reddition des charges
   • Les appels budget provisionnel / Les dépenses courantes

Article 35 – 2°  du décret du 17 mars 1967 « Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

• Les provisions non comprises dans le budget / Les travaux

Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’Etat.Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

• La reddition des comptes.

Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

Les annexes 1 et 2 

La reddition des dépenses de gestion courantes (l’annexe 3) et la déduction des appels de budgets.

La reddition des dépenses travaux  (l’annexe 4) et la déduction des appels de fonds.

Les travaux non clôturés (l’annexe 5) 

L’approbation des comptes – l’exigibilité

2. Les avances

• L’avance de trésorerie.

 Article 35-1° du décret du 17 mars 1967 « De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel « 

• Les fonds travaux (article 14-2 à compter du 01/01/2017)

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

– Les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

B – les critères de répartition (l’article 10 de la loi le règlement de copropriété)

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965  L’obligation de participer aux charges.

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.(…) »

– Les charges qui se répartissent selon le critère de l’utilité : les services collectifs et les éléments d’équipement commun. 

Les fournitures et leurs comptages 

Les éléments d’équipements : l’utilité potentielle 

– Les charges qui se répartissent proportionnellement à la valeur des lots : les tantièmes. (Les tantièmes généraux ou les tantièmes spéciaux par bâtiments- les clauses du règlement de copropriété)