Copropriété : Mise en œuvre des nouveautés légales.

Les textes :

La conjonction de ces textes sur certains aspects peut se présenter avec difficulté, dans leur compréhension. Décodage en deux temps :

• L’equilibre des pouvoirs syndic conseil syndical
• Les nouvelles mesures pour faciliter la prise de décisions en assemblée générale

Première partie : L’equilibre des pouvoirs syndic conseil syndical

Equilibre historique en copro : Art L17 « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

En dépit d’hypothèse restées infructueuses, (pour mémoire les CA) Dès lors, ces rouages doivent bien fonctionner, aussi les nouveaux textes :

. Encadrement de la mission du syndic 

. Renforce la mission du conseil syndical.

I – Le syndic responsabilisé et un conseil syndical consolidé

1. Le syndic : une mission mieux encadrée

Le Contrat type :

 Le contrat du syndic professionnel est encadré par un décret du 26 mars 2015 venu en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. 

Ordonnance du 2 juillet  2020 intègre dans le contrat type les modifications issues de l’ordonnance du 30/10/2020

Modification essentielle- Modalités de fins de contrat + presta convoc AG sur demande 1 prop

L’ordonnance 30/10/2019 précise que les offres rédigées dans le cadre d’appels à candidatures devront être conformes au contrat type, ce qui proscrit celles écrites de manière simplifiées ou différemment exprimées.

La fiche d’information :

Tout projet de contrat de syndic devra être accompagné les informations précontractuelles nécessaires à la compréhension de son service et de sa tarification.

Renforce la sanction depuis le 01/06/2020 Amende administrative jusqu’à 3000 € P.phys et 15000 € pers morale.

La responsabilité de la conservation des archives

Toujours sur les obligations du syndic, l’ordonnance vient reformuler l’article 18 alinéa 6 de la loi de 1965 sur la conservation des archives.

Le nouvel article s’exprime à la faveur de la responsabilité du syndic qui doit assurer la conservation des archives. 

Il reste possible pour la copropriété de décider en assemblée générale de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat. Cette notion d’archivage en copropriété évolue bien sûr très rapidement en raison de la progression de la digitalisation et notamment de l’existence des extranets.

La possibilité de proposer des prestations de services

L’article 18 -1 -A II ouvre la porte à la possibilité pour le syndic de proposer des prestations de services à la copropriété, autre que celles entrant dans le périmètre du contrat de syndic.

Ne pas confondre avec les conventions passées entre la copropriété et une entreprise avec laquelle le syndic aurait des liens capitalistiques ou juridiques, qui elles aussi doivent être autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Par exemple, un syndic qui détiendrait des parts dans une société de courtage d’assurance, de vente de combustible, ou de maintenance d’ascenseurs serait bien sûr tenu à en informer la copropriété et être expressément autorisé par l’assemblée générale pour contractualiser avec le syndicat des copropriétaires.

Durée du mandat du syndic

– Libre et fixée par les parties 1 à 3 ans L’ordonnance 30/10/2020 précise également que le contrat vaut pour une durée déterminée de date à date, c’est-à-dire avec une date de début, une date de fin et la durée précise du contrat.

– sauf dispo règlement copro

– Sauf Syndic lié à la construction : 1 an

(décret du 2.7.20 : art. 28 / décret du 17.3.67 : art. 28) Syndic, a directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble, DUREE DE 1 AN s’étend désormais au concubin du syndic a En revanche, cette limitation ne s‘applique qu’aux alliés du syndic jusqu’au second degré (et non plus 3ème degré comme auparavant).

La prorogation sanitaire :

• Ordonnance du 23/03/2020 : Période protégée comprise du 12 mars 2020 24 mai –> report jusqu’au 24/11/20
• Ordonnance du 24/04/2020 : Période protégée comprise du 12 mars 2020 -24 juillet –> report jusqu’au 23/01/21
• Ordonnance du 20/05/2020 Les prorogations Contrat syndic et CS :
  • Période protégée comprise du 12 mars 2020 -24 juillet –> report jusqu’au 31 janvier 2021. 
  • Le contrat de syndic dans les mêmes termes 
  • Renouvelé jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée 
  • La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement 

Les mandats des conseillers syndicaux sont renouvelés dans les mêmes conditions Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.

Les nouvelles modalités de fin de contrat de syndic :

Pas chevauchement 

Pas de délai de carence entre les deux mandats 

Trop de temps après l’assemblée générale qui l’aurait désavoué pour attendre le terme contractuel de son mandat, 

La loi ALUR du 24 mars 2014 – la nomination de l’un vaut la révocation de l’autre.

La révocation La Cour de cassation Cass, civ. 3, 8 mars 2018, n° 17-12506

Pas révocation sans faute, droit à indemnité pour la durée qui lui a été écourtée.

L’ordonnance vient ici redéfinir les règles inscrites à l’article 18 de la loi de 1965. 

Non renouvellement  à l’initiative de la copropriété :

Nouveauté : instauration d’une période de 3 mois avant la fin du contrat du syndic pendant laquelle la copropriété peut librement, sur décision d’assemblée, écourter le mandat du syndic. 

Avant cette période  = révocation donc faute  cas d’inexécution suffisamment grave par décision d’assemblée générale, laquelle pouvant se tenir à tout moment durant la vie du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. 

Nouveau contrat un jour franc suivant la tenue de cette assemblée.

Non renouvellement à initiative du syndic :

Le syndic informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. Il n’a dans ce cas pas à motiver sa décision.

Démission : Le syndic notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. 

La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. 

Règles particulières à la fin du mandat du syndic bénévole :

La loi ÉLAN Un délai de trois mois prolongera la mission après l’événement de fin de propriété. Ainsi pendant ce délai le syndic bénévole pourra convoquer une assemblée générale et y inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. 

Transmission des archives au successeur 

Raccourci à 15 jours par l’ordonnance pour ce qui concerne la situation de trésorerie les références des comptes bancaires du syndicat les coordonnées de la banque.

1 mois Pour le reste, les documents et archives

Une nouvelle disposition est également ajoutée en matière de remise des documents dématérialisés, c’est-à-dire toutes les archives conservées sous forme de gestion électronique, qui devront être remises elles aussi dans un délai de un mois, et dans un format téléchargeable et imprimable.

En cas de manquement à la remise de tout ou partie de ces pièces, le juge pourra l’ordonner sous astreinte.

B – Le conseil syndical : un organe renforcé

La composition du conseil syndical élargi aux ascendants ou descendants :

L’ancienne rédaction de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 limitait les personnes pouvant régulièrement faire partie du conseil syndical aux copropriétaires, aux associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, aux accédants ou les acquéreurs à terme, à leurs conjoints, aux partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, à leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

L’ordonnance y ajoute les ascendants ou descendants des copropriétaires. Ce point ayant fait consensus chez les rédacteurs.

Autre précision apportée par le texte, l’interdiction faite au syndic ou à ses proches (son conjoint à son partenaire PACS, à ses ascendants, à ses descendants où acquéreurs à terme, à ses parents en ligne collatérale à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, d’être membre du conseil syndical) est indiquée comme ne s’appliquant pas au syndicat coopératif ni au syndic bénévole. 

S’agissant du syndic bénévole ? la question n’était pas fixée par la loi, et pouvant être porteuse de conflits d’intérêts. Le point est ainsi tranché, un copropriétaire peut être à la fois syndic bénévole et conseiller syndical, et en conséquence cumuler plusieurs fonctions dans sa copropriété.

Rôle de contrôle et d’assistance : des nouveaux outils :

Il faut rappeler que la loi du 10 juillet 1965 n’a pas affecté de pouvoir de décision au conseil syndical. Il peut émettre des avis simples que le syndic ou le cas échéant l’assemblée générale sont libres de suivre ou pas. Cela lui donne un pouvoir d’influence sur les actes de gestion, mais pas de pouvoir de décision au sens propre.

S’agissant de sa possibilité d’engager une dépense, rien de prévu non plus dans la loi, sauf à ce que le conseil ait reçu délégation expresse, pour un certain objet et un certain montant.   Un bémol toutefois, le conseil syndical a la possibilité de se faire assister par un expert dès lors que les nécessités de sa mission l’imposent (art. 27 décret 1967). Cela peut être en matière d’expertise technique avec un architecte ou d’expertise comptable avec l’assistance d’un expert-comptable ou d’un commissaire aux comptes, mais encore en matière juridique par l’intervention d’un avocat ou d’un conseil (adhésion à une chambre UNPI). Dans ce cas, le coût de l’assistance sera à la charge du syndicat des copropriétaires. C’est le seul cas dans lequel le conseil syndical peut, de sa libre initiative, engager les fonds du syndicat.

L’ordonnance apporte des outils nouveaux pour faciliter sa mission de contrôle et dans le cas de certains manques ou négligences du syndic.

Habilitation du Président du conseil syndical à agir contre le syndic sur délégation expresse*

Article 15 de la loi de 1965

2 votes : 

Le vote de l’action elle-même qui lui se prend à l’article 24. 

La délégation elle-même se prendra par un vote à la majorité de l’article 25-1 

Si pas de conseil syndical –> copropriétaires représentant au moins ¼ des voix sur délégation de l’assemblée
Les frais inhérents à l’action judiciaire, ou les dommages intérêts en résultant seront répartis entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Décret du 2.7.20 : art. 42 / décret du 17.3.67 : art. 49-1 [nouveau])

Précise : L’action est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Lorsqu’elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire saisi désigne un mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat.

Transmissions obligatoires sur demande du conseil syndical

Sous un mois les pièces sollicitées par le conseil syndical. 

Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 pénalités de retard fixé à 15 euros par jour de retard

Missions du conseil syndical

(Décret du 2.7.20 : art. 26 / décret du 17.3.67 : art. 26)

Tous les membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance des pièces et documents se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété (loi du 10.7.65 : art. 21). Auparavant, le conseil syndical devait habiliter ses membres à cet effet.

Mise en concurrence du contrat du syndic

Depuis la loi ALUR de 2014, mise en concurrence du contrat du syndic. 

La loi Macron nᵒ 2015-990 du 6 août 2015 –> 3 ans. 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 article 21 un nouvel alinéa 3 sur la mention : Adoucie « En vue de l’information de l’assemblée générale » Quand l’assemblé générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Sous la responsabilité seule du conseil syndical, et que le manquement à cette formalité n’affecte aucunement d’irrégularité la désignation du syndic. Il n’y a donc aucune incidence sur la validité du contrat du syndic, ce qui met fin à un suspense juridique derrière lequel diverses spéculations circulaient.

Le conseil syndical conserve la possibilité de recevoir dispense d’accomplir cette mise en concurrence, laquelle doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue. 

Il demeure que tout copropriétaire peut demander directement au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’examen d’un projet de contrat de syndic qu’il lui communique à cet effet.

(décret du 2.7.2020)

Lorsque l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical doit communiquer au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue, sauf dispense de mise en concurrence (loi du 10.7.65 : art. 21).

Un rôle de décision pour le CS : La délégation conventionnelle au conseil syndical

Se passer de l’assemblée générale pour organiser encore plus vite la prise de décisions en copropriété est un objectif autour duquel les études se sont activées.

Imaginant dans un premier temps un statut spécifique réservé aux grandes copropriétés avec la création en leur sein de conseils d’administration dotés du pouvoir de décision, les rédacteurs de l’ordonnance n’ont finalement pas retenu la formule proposée par le GRECCO. Ce système de démocratie indirecte imposée aux plus grandes copropriétés, qui aurait consisté à élire des copropriétaires décidant ensuite pour les autres, entraînait autant de questions que d’inquiétudes.

Un dispositif de même nature est toutefois prévu dans l’ordonnance, avec cette différence : il s’agit de la gestion en délégation conventionnelle au profit du conseil syndical.

Sous l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les pouvoirs du conseil syndical, sont créés les articles 21-1 à 21-5 qui définissent et organisent les modalités de fonctionnement de cette gestion déléguée.

Délégation de pouvoir accordée au conseil syndical 

(décret du 2.7.20 : art. 25 / décret du 17.3.65 : art. 21-1 nouveau)

Quelles copropriétés concernées ?

Cette délégation s’adresse à toutes les copropriétés. Qu’elles soient petites ou grandes d’habitations, de bureaux, de commerces ou mixtes.

Seule condition, la copropriété doit être dotée d’un conseil syndical d’au moins trois membres.

• CS composé au moins trois membres
•  AG décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires,
• déléguer le pouvoir décisions de article 24 :
  • travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
  •  à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
  • à la suppression des vides-ordures (loi du 10.7.65 : art. 21-1).

Sont exclues :

• l’approbation des comptes
• budget,
• les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives ou règlementaires,
• le quitus au syndic,

Certaines consultations s’étaient exprimées en la faveur de restrictions quant à la possibilité de laisser le conseil syndical décider en matière de gros travaux, tels que les ravalements ou réfections de toitures. Elles ne seront pas entendues, et bien au contraire ces décisions sont affirmées comme entrant dans cette délégation.

Les décisions du conseil syndical agissant en délégation conventionnelle seront limitées par un montant de somme maximum alloué par l’assemblée.

• Les décisions consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.
• Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Il est transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des AG.
• un budget dans le budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs.
• ou un budget séparé pour les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les modalités prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Règles de vote au sein du conseil syndical

Le conseil syndical prendra ses décisions à la majorité de ses membres. Ce qui implique que la moitié de ses membres soient présents et en accord favorable à la décision. S’il y a partage de voix, le président du conseil syndical à voix prépondérante.

Obligation assurance responsabilité civile pour le conseil syndical

Le conseil syndical devra souscrire une assurance responsabilité civile en raison de ses responsabilités.

Délégation simple de pouvoir 

(décret du 2.7.20 : art. 24 / décret du 17.3.67 : art. 21)

Une délégation de pouvoir peut être accordée par l’AG au syndic, au conseil syndical ou à toute personne, de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (loi du 10.7.65 : art. 25, a).

Il est précisé que cette délégation doit mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée. À l’issue de cette délégation, le délégataire devra rendre compte à l’assemblée de son exécution.

Deuxième partie : – Les nouvelles mesures pour faciliter la prise de décisions en assemblée générale

Historiquement l’assemblée le lieu de la présence du formalisme et de la décision.

Art L17 « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires »

Historiquement nul autre moyen pour exprimer une décision collective en copropriété. 

Le principe est de garantir aux copropriétaires la connaissance suffisante et préalable des éléments essentiels à la décision au travers des annexes jointes à la convocation, et de pouvoir participer à un débat avec les autres propriétaires. Le vote n’intervenant qu’à la fin de ce processus pour dégager une majorité en adoption ou rejet de la résolution. 

Dès lors la tenue de l’assemblée implique une unité de lieu de de temps ce qui n’était pas compatible avec une participation distante. 

Le lieu art 9 – décret du 17/03/1967 Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, dispose que l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. 

La demande de convocation d’une AG par un copropriétaire à ses frais est défini (loi du 10.6.65 : art. 17-1 AA / décret du 17.3.67 : art. 8-1 / décret du 2.7.20 : art 9). 

Le copropriétaire doit notifier sa demande au syndic, en précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour de l’AG. Chaque question est accompagnée de son projet de résolution. 

Le syndic dispose de 15 jours à compter de cette notification pour informer le copropriétaire demandeur des frais prévisionnels et de ses honoraires. Il convoque ensuite l’AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais.

Si l’AG est convoquée par plusieurs copropriétaires, ces derniers doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Il est également précisé que le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et aux obligations du copropriétaire demandeur (loi du 10.7.65 : art. 17-1 AA / décret du 17.3.67 : art. 10 / décret du 2.7.20 : art. 12). 

A – La représentation en assemblée générale favorisée

La délégation de vote augmentée

Le seuil des procurations 

Limité 3 proc ou plus si < à 5 %. 

L’ordonnance du 30/10/2019 augmente ce seuil de 10 %

Ordonnance du 20/05/2020 à 15 % pour les ag se tenant du 01/06/2020 au 31/01/2020.

Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote

Cette extension des personnes habilitées à recevoir mandat au sein des copropriétaires est une évolution qui suit la jurisprudence. En 2012, la Cour de cassation a fait une appréciation « par tête » des pouvoirs détenus par des époux : en plus de leur lot commun, l’un des époux disposait de trois pouvoirs, l’autre de deux. La Haute cour a précisé « qu’aucun des copropriétaires n’avait excédé la limite de trois mandats et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d’eux était dès lors indifférent » .

La subdélégation de vote consacrée

Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que le mandat ne l’interdise pas. Cette possibilité était déjà reconnue par la jurisprudence. Déjà en 2011, la Cour de cassation le validait lorsqu’il n’était pas « constaté que toute faculté de subdélégation était interdite au mandataire » .

En pratique, la subdélégation est possible même lorsque le mandat est nominatif. Il faut une mention expresse de l’opposition dans le pouvoir, par exemple : « Je m’oppose à ce que mon pouvoir soit subdélégué à une personne autre que M X ».

La représentation en cas d’indivision ou de démembrement clarifiée

indivision entre plusieurs propriétaires

démembrement de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Ces règles s’appliquent à l’ensemble des actes de gestion (convocation, envoi des appels de fonds, des courriers administratifs…). 

Dans le cas d’une indivision, les indivisaires seront représentés par un mandataire commun qui est à défaut d’accord désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Pas de changement ici, on reste sur les dispositions déjà existantes.

En revanche, dans le cas d’un démembrement de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, la nouvelle mesure retient qu’en cas de désaccord, c’est le nu-propriétaire qui représentera les intéressés.

Le nu-propriétaire étant considéré juridiquement comme le propriétaire du bien alors que l’usufruitier n’en détient que la jouissance.

L’interdiction de recevoir mandat par le syndic resserrée

L’article 22 précise désormais que ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

– le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin (nouveau) ;

– les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

– les préposés du syndic, leur conjoint (nouveau), le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité (nouveau), leur concubin (nouveau) ;

– les ascendants et descendants des préposés (nouveau) du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.  

Distribution des mandats de vote :

Sort des pouvoirs « en blanc » Le syndic peut recevoir des mandats sans indication de mandataire. Ces pouvoirs « en blanc » sont admis par les juges dans la mesure où le syndic ne les distribue pas lui-même.

Décret du 27 juin 2019 l’interdiction de distribuer les pouvoirs en blanc pour les syndics. Une nouvelle fois, la loi consacre la jurisprudence. Il est ainsi inséré un article 15-1 dans le décret du 17 mars 1967 qui précise désormais que les délégations de vote sans mandataire doivent être remises, en début d’assemblée générale, au président du conseil syndical ou à défaut au président de séance. 

(décret du 2.7.20 : art. 17 / décret du 17.3.67 : art. 15-1) OU à un membre du conseil syndical. En leur absence, le mandat est remis au président de séance désigné par l’AG.

L’assemblée générale dématérialisée

Le  nouvel article 17-1-A de la loi de 1965 indique : « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. 

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire… ».

La visioconférence

1. Telle que organisée dans la réforme de la loi ELAN et l’article 6 du décret du 27 juin 2019.

Organisation en deux temps inscrit à l’article 13-1 du décret de 1967. 

• L’assemblée devra décider des moyens techniques propres à participer à la visioconférence 

• Le copropriétaire intéressé devra se signaler au syndic à l’avance. Ces dispositions s’appliquent aussi pour l’audioconférence ou tout autre support technique permettant et garantissant à distance la participation à l’assemblée générale.

Dispositif technique, à l’image de ce qui existe pour les sociétés commerciales, devra contenir toutes les garanties d’identification des copropriétaires par l’accès à un site exclusivement consacré à cette fin, et les copropriétaires ne pourront participer qu’après s’être identifiés au moyen d’un code fourni. Ces moyens techniques doivent assurer la transmission de la voix et la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le choix du support technique et du prestataire sera décidé, comme toute décision d’assemblée générale, sur la base de devis joints à la convocation à l’initiative du syndic ou du conseil syndical.

La décision ne relevant pas de règles spécifiques de majorité, elle entre dans le champ de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, elle est adoptée à la majorité simple des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Cette prestation, à la charge du syndicat des copropriétaires.

Obligation d’information au syndic par le copropriétaire souhaitant participer à l’assemblée par visioconférence

Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence devra informer par tous moyens le syndic au moins trois jours francs avant la date de tenue de l’assemblée. A noter, le participant par visioconférence ne pouvant signer la feuille de présence, le président de séance authentifiera sa participation à l’assemblée.

Mention des dysfonctionnements

Si des incidents techniques ont empêché le copropriétaire distant à faire connaître son vote, alors ils devront être mentionnés dans le procès-verbal de l’assemblée générale.

La participation aux assemblées générales de copropriété par visioconférence est a priori un procédé séduisant. Toutefois, l’encadrement juridique qui s’y rattache (désignation du prestataire technique par l’assemblée générale, sécurisation des identités des copropriétaires, déclaration à 3 jours des participants…) ainsi que les coûts inhérents vont alourdir le système et vraisemblablement dissuader son intégration dans les assemblées.

2 . En période de crise sanitaire l’article 13 de l’ordonnance du 20/05/2020 : 

Entre le 01/06/2020 et le 31/01/2021 le syndic peut décider que les copropriétaires ne participent pas à l’ag en présence physique.

Il peut avoir recours.

• à la visioconférence complétée du vote par correspondance 
• Si visio est impossible il peut décider de remettre l’ag entièrement

Par vote correspondance.

• Si AG déjà convoquée Info 15 j.
• La convocation ne contient pas de lieu de réunion
• Mention que les copropriétaires ne participeront que par vote correspondance
• La feuille de présence sera certifiée par le pdt de séance ainsi que le PV sous 8 jours.
• Le pdt du CS assure la mission qui incombe au pdt de séance.
• les moyens techniques choisis par le syndic valent jusque ce que l’ag se soit prononcé sur d’autres.

Le vote par correspondance

Il s’agit d’une participation à distance et anticipée avec donc perte d’unité de temps et de lieux. Cela va plus loin que la visioconférence, la sécurisation du dispositif s’impose.

Décret du 2/07/2020 : modèle de formulaire et à un décret précisant les conditions d’identification du copropriétaire.

doit être joint à la convocation et réceptionné par le syndic au moins trois jours francs avant la date de réunion de l’AG. 

Si le formulaire est adressé au syndic par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date d’envoi (loi du 10.7.65 : art. 17-1 A / décret du 17.3.67 : art. 9 et 9 bis / décret du 2.7.20 : art. 10 et art. 11).

 (décret du 2.7.20 : art. 16 / décret du 17.3.67 : art.14-1 nouveau)

Lorsque le copropriétaire ou mandataire est finalement présent à l’AG, son formulaire de vote par correspondance ou son mandat avec délégation de vote n’est pas pris en compte.

Nouvelle feuille de présence

(décret du 2.7.20 : art. 15 / décret du 17.3.67 : art. 14)

La feuille de présence doit dorénavant faire apparaître le nom et le domicile des copropriétaires ayant voté par correspondance, avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic et, le cas échéant, ceux dont le vote a été écarté en raison d’une remise tardive au syndic.

Les pour les copropriétés de moins de 5 lots ou ayant un budget est inférieur à 15 000 € (moyenne sur 3 exercices consécutifs) 

Trois nouvelles dispositions permettront d’accélérer la décision dans les petites copropriétés : en vigueur à partir du 01/06/2020

1. Le pouvoir de convoquer généralisé à tous les copropriétaires pour les questions d’une certaine gravité :

La possibilité faite à chaque copropriétaire de convoquer l’assemblée générale : 

En cas d’empêchement ou de défaillance du syndic, mettant en péril la conservation, de l’immeuble ou la sécurité des occupants.

2. La consultation écrite pour décider en dehors de l’assemblée :

Délai de réponse : Le syndic fixera à son appréciation un délai pour clôturer la consultation et à son expiration, Unanimité : Il faut une expression unanime en la faveur ou en la défaveur de la résolution alors  celle-ci sera adoptée ou rejetée.

Expression des copropriétaires : (décret du 2.7.20 : art. 37 / décret du 17.3.67 : art. 42-3 à 42-5 :

• par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;
• par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’AG ; confirme le sens de son vote par tout moyen dans les 48 heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n’est pas valablement prise.
• par courrier, sur support papier ou électronique (décret du 17.3.67 : art. 42-3 nouveau).

Consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, indiquant le vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des AG. Sont annexés les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote (décret du 17.3.67 : art 42-5 nouveau).

Si demande d’un copropriétaire le syndic organise la consultation du syndicat dans les 21 jours suivant la demande adressée par un copropriétaire (décret du 17.3.67 : art. 42-4 nouveau).

Sont exclues : Approbation des comptes et Budget prévisionnel 

Il faut préciser toutefois que l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle n’est pas pour autant supprimée.

3. La réunion spontanée de tous les copropriétaires pour décider en dehors de l’assemblée :

Une réunion simple pourra exprimer une décision de copropriété. 

La seule condition de sa validité est que tous les copropriétaires soient présents ou représentés et que la résolution ait été adoptée à l’unanimité.

 (Plus de délai de 21 jours entre convocation et tenue d’assemblée, plus de preuve de convocation, plus de transmission des pièces essentielles à la décision, plus de débat etc.)

Trois dérogations entreront en vigueur à partir du 01/06/2020 à la faveur de cette catégorie de copropriétés : 

• Plus d’obligation de tenir une comptabilité en partie double.
• Plus d’obligation de tenir une comptabilité d’engagement au quotidien et possibilité de ne l’exprimer qu’en fin d’exercice.
• Plus l’obligation de constituer un conseil syndical

B- Les majorités de vote abaissées

Classiquement chaque réforme du droit de la copropriété contient l’abaissement de la majorité de vote pour certaines décisions. La loi ÉLAN n’y déroge pas et va plus loin pour faciliter encore plus la prise de décision par le biais de passerelles. Celle existante entre la majorité absolue et la majorité simple est réformée et une nouvelle est créée entre la double majorité et la majorité absolue.

art 24

art 25

art 26

les passerelles

Procès-verbal d’assemblée générale

(Décret du 2.7.20 : art. 18 / décret du 17.3.67 : art. 17)

PV peut également être établi dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président de séance, le secrétaire ou par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise qui a distribué les pouvoirs si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

Sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le procès-verbal mentionne 

– Le résultat du vote, ainsi que les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus. 

Dorénavant, il mentionne également les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant (loi du 10.7.65 : art. 17-1 A).

C – Le délai de notification du procès-verbal réduit

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 213 de la loi ÉLAN énonce : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » 

Irrégularité de forme du procès-verbal ou de la feuille de présence 

(décret du 2.7.20 : art. 19 / décret du 17.3.67 : art. 17-1 nouveau)

L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’AG ou la feuille de présence est précisée : elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix ; elle n’entraine pas nécessairement la nullité de l’AG dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.